« Ce n’est pas une mauvaise loi, mais elle est difficile à appliquer », souffle Laurent Simon, le maire de Chalifert, en Seine-et-Marne. Avec 1 581 habitants, sa commune tombe désormais sous le coup de l’article 55 de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain). Dans l’agglomération parisienne, celle-ci oblige les communes de plus de 1 500 habitants à disposer au moins de 25 % de logements sociaux, sous peine de sanctions financières. Dans l’immédiat, le maire doit donc rattraper le retard et construire 138 logements sociaux. Jusque-là, la commune n’en comptait… qu’un seul.
» On entre dans une spirale infernale «
« Heureusement, pour aborder ce nouveau défi, la municipalité a été prévoyante », poursuit le maire. Un programme incluant 50 logements sociaux est déjà dans les tuyaux et un petit collectif de 10 devrait également compléter. Pas de quoi être dans les clous pour autant : « Il va être difficile de sortir de carence, car nous n’avons pas de foncier. Mais ça montre notre bonne volonté », concède Laurent Simon.
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« Le problème, c’est que lorsqu’on passe le seuil, on entre dans une spirale infernale », regrette Nathalie Tortrat, maire de Gouvernes et vice-présidente au sein de la communauté d’agglomération de Marne et Gondoire en charge de l’habitat et du logement. Avec 1 175 habitants au dernier recensement, sa commune n’est pour l’heure pas concernée par cette obligation. Mais la maire appréhende.
A Gouvernes, 85 % du territoire est non constructible. Je les fais où les logements ?
Où trouver du foncier disponible ?
Son collègue, à Chalifert, ne dit pas autre chose : « Chalifert est une commune qui se protège toute seule : d’un côté, on a un coteau abrupt, de l’autre un bois classé ». Sans compter le PPEANP (Périmètre de Protection des Espaces Agricoles et Naturels Périurbains NDLR) de l’agglomération, qui sanctuarise les espaces verts.
À Conches – 1 751 habitants – la maire, Martine Daguerre, nous expliquait déjà son dilemme en 2023 : « Les villes ne sont pas éternellement extensibles. Si d’autres logements se construisent, les particuliers sont libres de vendre, où ferons-nous des logements sociaux ? ».
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Résultat : sa préoccupation était, via le PLU (Plan local d’urbanisme), de limiter au maximum toute construction. « Après, on ne peut pas réviser le PLU sans cesse et les constructeurs disposent de gens très qualifiés qui savent exploiter la moindre faille », fait remarquer Nathalie Tortrat. Très vigilante, la maire de Gouvernes entend bien la pression qu’exercent les promoteurs sur certains de ces administrés. « Ils leur promettent monts et merveille, même s’ils savent qu’ils ne donneront jamais le montant affiché… », souffle-t-elle.
Ainsi, Gouvernes fait le choix de construire « avec parcimonie » pour éviter de passer le seuil. Nathalie Tortrat a pourtant bien conscience que les besoins en logements augmentent. « À appliquer des pourcentages aveugles, sans tenir compte des contraintes spécifiques de chaque commune, la loi SRU en devient contreproductive », souligne-t-elle.
Des constructions impopulaires
Difficile toutefois de ne pas soupçonner les maires de mauvaise volonté. Construire des logements sociaux, qui charrient de nombreuses idées reçues, n’est pas populaire. La preuve à Chalifert, où l’annonce du programme suscité a fait naître de nombreuses craintes. Mais les maires nient toute réticence de leur part.
Il y a beaucoup de peurs. Mais il est bon de rappeler que 80 % des habitants* y sont éligibles.
« Les habitants des logements sociaux ne sont pas des familles à problème. Ce sont des gens qui n’arrivent pas à se loger », martèle Nathalie Tortrat. « Dans les trois quarts des cas ce sont des femmes seules avec enfants et il me tient à cœur de les loger. Pareil pour les personnes âgées. Quand on a 400€ de retraite ou quand on est en situation de handicap, c’est compliqué. Il faut loger ces personnes vulnérables. »
Un mécanisme assoupli
Finalement, ce que critiquent les élus, c’est la rigidité de la loi. Il n’est pas possible de s’y soustraire. Au-delà des amendes, qui peuvent vite pénaliser les budgets de ces petits villages, une trop grande réticence peut amener la préfecture à prendre la main sur l’urbanisme. « On perd le droit des sols et alors la loi s’impose à tout, même au PLU. Je ne joue pas avec ça », confie Laurent Simon.
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Montrer sa bonne volonté peut permettre d’obtenir un peu plus de temps. D’autant que la loi de simplification de l’action publique locale, dite « 3DS » votée en 2022, a assoupli le mécanisme et donne plus de temps aux communes pour se mettre en conformité. Dans de rares mais possibles cas, des villes peuvent même être momentanément exonérées.
De quoi laisser un peu de marge aux villes. Mais bon an mal an, elles devront s’y plier. Rien ne les empêche non plus d’anticiper. La maire de Gouvernes regrette :
C’est dommage d’être dans la contrainte et pas dans l’incitation, dans une application comptable qui ne regarde pas le cas par cas.
« On a des logements dans le privé qui pourraient rentrer dans la catégorie des logements sociaux et qui passent sous les radars », estime-t-elle. Si une zone d’intérêt communautaire est bien fléchée, elle veut avant tout « préserver l’esprit village » et son architecture pour ne pas le « dénaturer ».
Faut-il mutualiser la contrainte ?
De son point de vue, il vaudrait mieux que la contrainte pèse sur un ensemble plus grand que la ville. Pourquoi pas l’agglomération ? Avec la compétence logement, celle-ci fait déjà des recommandations de construction. « Pourquoi ne pas permettre quelques ajustements à la marge, mais si la contrainte pèse sur l’agglomération, le risque c’est que les villes se renvoient la balle ou que ce soit toujours les mêmes qui prennent alors que tout le monde doit faire des efforts », avise Pierre Tebaldini, directeur de cabinet du président de la communauté d’agglomération de Marne et Gondoire.
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Bien qu’il reconnaisse les difficultés, la mutualisation ne lui semble pas être la bonne idée. « Il y a des contraintes, il y a l’effet de seuil, mais il y a aussi des solutions. L’agglomération peut aider, et elle le fait déjà, pour discuter avec des bailleurs, pour trouver des solutions architecturales. »
Il faut en effet trouver des solutions : l’enjeu est de répondre aux besoins de logements pour les populations les plus modestes : en 2023, 2,6 millions de personnes étaient en attente d’un logement social, soit une hausse de 7,5 % et de 200 000 personnes par rapport à 2022 d’après la Fondation pour le Logement des Défavorisés.
*80 % des Français sont en effet éligibles aux logements dits « intermédiaires ». Il existe différentes catégories de logements sociaux.
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